GRANITTEN: Sett fra Granstangen. (Illustrasjon: JM Norge) Foto:
GRANITTEN: Sett fra Granstangen. (Illustrasjon: JM Norge) Foto:Bilde 1 av 5
BYGGHERREN: Svein Prytz fra JM Norge forsøkte blant annet å vise de fremmøtte hva som skiller JMs og PBEs forslag. Foto:
BYGGHERREN: Svein Prytz fra JM Norge forsøkte blant annet å vise de fremmøtte hva som skiller JMs og PBEs forslag. Foto:Bilde 2 av 5
UTLEIEREN: Esben Svalastog fra Selvaag Realkapital redegjorde for utleie- og seniorboligene. Foto:
UTLEIEREN: Esben Svalastog fra Selvaag Realkapital redegjorde for utleie- og seniorboligene. Foto:Bilde 3 av 5
KOMMUNEN: Amund Schweder (t.h.) og Inga Galvez redegjorde for PBEs alternativ. Foto:
KOMMUNEN: Amund Schweder (t.h.) og Inga Galvez redegjorde for PBEs alternativ. Foto:Bilde 4 av 5
GLASSVEGGER MOT E6: Bebyggelse mot en europavei medf??rer naturlig nok b?ode st??v- og st??yproblematikk. Her har JM tenkt ?o bruke glassvegger for ?o m??te problemet. (Illustrasjon: JM Norge) Foto:
GLASSVEGGER MOT E6: Bebyggelse mot en europavei medf??rer naturlig nok b?ode st??v- og st??yproblematikk. Her har JM tenkt ?o bruke glassvegger for ?o m??te problemet. (Illustrasjon: JM Norge) Foto:Bilde 5 av 5

Karihaugveien 22:

Kompromiss eller kollaps?

Planleggingen av den massive utbyggingen i Karihaugveien 22, også kjent som «Granitten», ble problematisert da Plan- og bygningsetaten (PBE) lanserte sitt eget planforslag til høringsrunden. Denne uka inviterte utbyggeren JM til et informasjonsmøte om planene, der de to alternativene ble satt opp mot hverandre.

Det har vært klart en god stund at JM Norge skal bygge stort i Karihaugveien, men nå som man er inne i høringsrunden har det samtidig vokst fram steilere fronter. Bakgrunnen er ganske enkelt at PBE så seg nødt til å lansere sitt eget alternativ. Arkitekt Amund Schweder avdramtiserer det hele:

– Mye av det vi ser i forslagsstillers alternativ virker veldig bra, men det er noen ting vi må være helt sikre på, selv om JM har alle gode intensjoner. Slik er det i byggesaker, vi er ikke helt enige med det første alternativet, og fremmer derfor vårt eget.

Beskjedne endringer?

Ved første øyekast virker ikke PBEs alternativ å rokke voldsomt ved fundamentet i utbyggingsplanene. Endringene kan kort oppsummeres slik:

– Litt mer næringsregulert areal, litt mindre boligareal.

– Flere store boliger (over 80 kvadratmeter), og en litt annen planløsning på de minste boligene.

– Større uteoppholdsarealer.

– Litt omrokkering av boligmassen.

Schweder understreker samtidig at man fremdeles har mye igjen av prosessen, og at etter høringsrunden vil man gå i gang med nye dialogmøter med JM.

Kostnadskrevende alternativ

Men for JM Norge er disse endringene langt ifra beskjedne.

Vi er avhengige av å få vedtatt en plan som kan realiseres i dagens marked. Historien forteller at dette er utfordrende i en del av Oslo hvor det ikke har vært bygget større prosjekter på over 30 år, sier utviklingsdirektør Svein Prytz.

Han peker først på flere elementer ved PBEs alternativ som vil føre til store merkostnader. Først ut er skjermingen mot E6, som JM tenker å løse med glassvegger mellom de fire boligblokkene som ligger tettest på veien. Prytz sier PBEs alternativ legger opp til større avstand mellom husene, som gjør glassveggene altfor dyre å konstruere. Neste er omrokkering av boligmassen, som blant annet vil medføre omlegging av avløpsledninger. Også her vil det medføre ekstrakostnader i timillionersklassen, ifølge Prytz og JM. Han er også kritisk til etatens forslag til leiligheter over to plan med interne trapper, da dette gir kostnadsøkninger uten økt bruksareal, og foreslåtte krav til leilighetsbredder som omdisponerer areal fra oppholdsrom til andre rom.

– Alternativet spiser opp kvadratmeter, som igjen gjør boligene dyrere i et «lavprisområde» med overordnet målsetning om å realisere nye boliger.

Står utbyggingen i fare?

Ekstrakostnadene ved PBEs alternativ er likevel ikke det som trekkes fram som det største problemet. JM har nemlig en avtale der Utleiebolig (der Selvaag Realkapital er aksjonær) kjøper 160 utleieleiligheter, og Zenith Living kjøper 100 leiligheter for seniorer. Og når man stiller forslagene side ved side, er det kanskje her den største forskjellen kommer til syne. For i PBEs alternativ er det lagt opp til 100 færre leiligheter i «Granitten», hvorav hele 60 er utleie.

Esben Svalastog i Selvaag Realkapital legger ingenting imellom når han beskriver status quo:

– PBEs forslag knekker den økonomiske ryggraden i prosjektet. Da faller avtalene med Utleiebolig, Zenith, og kanskje aller mest dramatisk, Husbanken bort. Da tror jeg det hele stopper opp.

To kritiske elementer

Svalastog opplever at JM har gjort sitt ytterste for å imøtekomme PBEs innspill fra tidligere dialogmøter, og er derfor litt overrasket over at etaten så det nødvendig å lansere sitt eget alternativ.

– Har dere stilt et ultimatum her, eller er det muligheter for et kompromiss mellom alternativene?

– Vi syns noen av innspillene er gode, mens andre rokker ved det fundamentale i prosjektet. I lang tid har det vært vanskelig å få til store prosjekter i denne delen av dalen. Én av grunnene til at JM gikk inn, var at man klarte å forhåndsselge deler av anlegget til henholdsvis Utleiebolig og Zenith.

Og på akkurat det punktet er Svalastog klokkeklar:

Utleiebolig og seniorboligene er nøkkelen her, de to elementene er kritiske. Resten skal man vel klare å bli enige om.

Det var forøvrig godt med albuerom for de som tok turen til Granstangen skole denne kvelden, noe som fikk BU-leder Knut Røli til å undres:

– Kanskje ikke det er informert godt nok om hvor stort dette er, og hvor mye det vil påvirke folk rundt Furuset?

Møtet i Granstangen handlet likevel ikke bare om de alternative forslagene fra JM og PBE. Det var også lagt inn en spørsmålsrunde hvis de fremmøtte skulle lure på noe, eventuelt ha noe på hjertet. Og siden vi tross alt er i Groruddalen, kom hendene raskt i været.

BU-leder i Alna, Knut Røli, lurte blant annet på planene for barnehagen i Granitten.

– Såvidt jeg kan se er utearealet bare 60 prosent av normkravet?

Her satt Amund Schweder kjapt klar med svaret:

– Her er det nærheten til friområdene som gjør utslaget. Selv om utearealet i barnehagen blir vesentlig mindre, er det så kort vei til store uteområder i Gransdalen.

Både Ben Borgen fra Naturvernforbundet i Groruddalen og Arne Rolijordet fra Rødt Alna ytret bekymring for at man ved den massive utbyggingen på Karihaugen fjerner noe av det som gjør Furuset spesielt.

– Dette er et ekstremt innhogg i friområdene på Furuset, sa Ben Borgen.

– Store grøntarealer har alltid preget dette området, nå starter den virkelige urbaniseringen, mente Rolijordet.

Sosialblokker?

Rolijordet hadde også en annen bekymring, som ble støttet av Ragnar Torgersen fra Groruddalen Miljøforum.

– Er ikke antallet utleieleiligheter veldig høyt? Hvordan skal man klare å unngå at dette ender opp som sosialblokker?

Esben Svalastog fra Selvaag syns det er synd utleie alltid stigmatiseres på denne måten.

– Vi skal være her i 20 år, det blir verken hyblifisering eller sosialblokker på Granitten, lover han.

Sist, men ikke minst, var det en beboer som kom med en oppfordring mange i nærområdet nok vil nikke anerkjennende til.

– Jeg håper dere samkjører med de andre prosjektene her oppe. Vi har ikke noe ønske om å bo på en byggeplass i fem år.